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新一代大型居住區“新顧城”啟動建設規劃住宅面積423萬平

發布時間：2019-08-28 10:43:04 點擊：次

超過50%的水系和綠化面積，充滿生活氣息的產業社區，集超市、銀行、菜場、社區食堂、生活體驗館于一體的社區服務綜合體，小尺度街坊、體育廣場、社區公園、繁花大道、獨立步行道……

　　你可能很難想到，這是在描述一個位于上海市郊的“大型居住區”。12月28日上午，寶山顧村大型居住社區拓展區基地——“新顧城”正式啟動建設，首批農民動遷房開工。

　　新顧城的建設周期將在十年以上。作為上海新一代大型居住區，新顧城將會新在哪里？

　　住宅片區配套服務綜合體

　　新顧城638萬平方米總建筑面積中，規劃住宅面積423萬平方米、人口14.2萬。高起點規劃，是上海大型居住區建設的首要原則。“我們的規劃里，參考對象包括了國際上區域開發、城市更新、大型社區建設等城市規劃設計領域知名的案例。”負責新顧城開發建設的上海地產北部投資發展有限公司董事長蔡順明表示。

　　新顧城整體規劃結構為“一核一帶兩園四片區”。一“核”，新顧城將結合產業社區、區級文化設施和大型綠化及兩個地鐵車站，統籌地上地下開發，打造一個建筑規模百萬平方米級的地區級公共活力空間，成為區域的“市中心”。一“帶”，則是沿郊環線和S7高速公路布置的大型綠帶。南北各有兩個產業園區。新顧城主體面積，突破傳統的“兵營式”布局，順道路自然分割成四個片區，單個片區呈圍合式，農民動遷房、市屬保障房、商品房融合分布。

　　規劃最大的亮點是，新顧城片區的布局設計與公共服務設施完美融合起來。“城市是慢慢生長起來的。”寶山區規劃與土地管理局局長王靜說，“這些設施先運營起來，才會更好地吸引居民；而不是等居民來了，再按照人口規模來建設。”在新顧城，每個住宅片區都設有一個復合型社區服務綜合體，配備社區菜場、超市、銀行，以及O2O生活體驗館、社區食堂等特色業態。

　　“綜合體集社區配套商業和社區文化、社區體育于一體，集約利用土地資源，外圍還有大量公共開放空間。”蔡順明說，“這讓社區居民在步行范圍內即可進行生活、休閑、交流，形成10分鐘社區生活圈，我們希望居民擁有自己的社區歸屬感。”

　　先配套后居住，商品房與保障房融合，社區歸屬感……這些新的理念，已經成為上海各區縣建設新一輪“大型居住社區”的共識。新顧城，只是一個開始。

　　產業社區減少“人口潮汐”

　　以“高標準”建設郊區的大型居住區，很重要的一條思路，來自于優化郊區新城建設和“大型居住社區”建設中所遇到的問題。

　　“新城”的過去問題是“人口潮汐”、是“睡城”。“建一座新城，不能只是居住的地方。”王靜說。近年來，上海在郊區“建城”時，都強調注重地區產業結構和就業結構的調整，并優化公共設施配套及公共空間布局，實現居住與產業的融合。

　　這正是新顧城規劃時考慮的首要因素之一。新顧城設置了南北兩片共100多萬平方米建筑面積的“產業區”。南部離軌交車站最近的“黃金地段”，集創業創新、科技研發、商住配套于一體，將引入國際知名產業社區開發運營商，屆時還可帶動周邊制造業升級。“我們把這片產業區叫做產業社區，規劃理念集工作、學習、休閑、娛樂于一體，并且作為新顧城首期開發的重要內容，體現了產業為先的原則。”蔡順明說：“從傳統的產業園區到現在的產業社區，一字之別，體現的是功能的提升。”

　　2013年5月，上海市房地產科學研究院曾在相關報告中指出，“大型居住區”普遍存在著配套基礎設施薄弱，導入人口就業難等問題。

　　如何規避這些問題？2010年起，上海規劃了23個大型居住社區，汲取過去的經驗教訓，與郊區新城建設結合、與商品房土地開發結合。“這一輪大型居住社區注重公共配套、提倡居住與就業平衡、倡導保障房與商品房比例的平衡，同時在空間尺度、開發強度、交通規劃上，也有了提升。像已經發展起來的寶山羅店、惠南民樂等基地，獲得了來自社會各界的好評。”市住宅中心相關負責人表示。

　　扣除農民動遷安置房，新顧城剩余的住宅面積里，保障性住房和普通商品房按1:1進行配置；算下來，商品房的比例接近三分之一。這樣做的好處對保障房的居民不言而喻。但憑啥吸引商品房地塊的開發商和業主？說到底，“新顧城”的設施配套標準高、門類齊、布局優，早已超出了傳統觀念里的“大型居住社區”，甚至比市區里一般的商品房還要有特色優勢。

　　最大程度挖掘新顧城價值

　　比起早年的“大型居住社區”們，新顧城可以說是“趕上了好時候”。

　　比如，隨著上海城市范圍的外擴，新顧城已經從過去的遠郊，成為了現在的近郊。“用現在的眼光看，新顧城的地理位置非常優越，緊貼顧村公園居住區。”王靜表示，“這是上海目前靠近中心城區面積比較大的、可供集中規劃建設的新一代大型居住社區。”

　　在確定建設前，新顧城所在的區域，分布著200多家工廠企業和3000多戶農民。“寶山區目前最需要的是改變重工業的形象，以提升區域價值。”王靜說，“我們實際上是以新的理念去打造一座新的城市。”全方位高標準的居住區之外，新顧城南部產業社區目前規劃實施的產業，均為寶山戰略性新興產業。

　　所以，新顧城是“大型居住社區”，但又不僅僅是“大型居住社區”。可以說，這塊難得的亟待換新顏的黃金寶地，是寶山區的“心頭肉”。

　　“心頭肉”自有“寶貝”的方式。早期上海的“大居”由政府牽頭開發，此后又根據形勢實行“大集團對口大基地”。

　　新顧城采用的是“政府搭臺、企業唱戲”的模式。寶山區積極探索大型居住社區建設新機制，聯手專注于城市更新平臺建設的上海地產集團，以及上海在海外規模最大、實力最強的綜合性企業集團上實集團，按一定比例出資，成立合資公司“地產集團北部投資公司”，通過聯席會議的方式進行決策。“讓專業的人做專業的事。”王靜說。

　　作為國有企業，北投公司所做的實際上是接受區政府委托，實施新顧城的統籌開發，參與優化完善規劃、收儲整理土地，負責造水造綠、建設道路、配套公共設施等；地塊成熟后，再對其中的土地進行招拍掛，吸引商業、辦公、住宅等開發商進行“二級開發”和運營。有關智慧社區、停車管理、文化體育、社區商業等新城“軟件”建設，也將以開放的姿態，吸引專業化的團隊參與。“這將有利于最大程度地挖掘新顧城的價值。”蔡順明說。